Анализируя рынок продаж новостроек г. Владимира и обращения граждан во Владимирскую областную общественную организацию «Правосфера» в рамках программы «Долевое строительство без риска!», наши специалисты пришли к выводу, что участились случаи продажи квартир в новых домах от имени физических лиц. Чаще всего это перекупщики, которые покупают квартиры на стадии фундамента и позже, когда дом введен в эксплуатацию,  квартиры сданы участнику долевого строительства – стоимость этих квартир возрастает. Мы не будем говорить в этой статье о налоговых рисках таких перекупщиков, это тема другого разговора. Мы поговорим о рисках для покупателей таких квартир.

          Какие могут быть риски при покупке квартиры у физического лица? На что стоит обратить внимание покупателя?

          - Риск признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства физического лица, индивидуального предпринимателя.

          - Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.

          - Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.

          - Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы

          - Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

          Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

          - Право было зарегистрировано незаконно, а значит, может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть право устанавливающие и право подтверждающие документы. Получить информацию из Россреестра.

          - Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству.

          - Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого.

          - Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям

          - Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.

          - Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании.

          Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав.

          - Во-первых, купить квартиру можно, только если права на нее ранее зарегистрированы.

          - Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК. Поэтому вы берете на себя все риски, связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

          - Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

          - Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

          Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

          - необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака

          - оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского (семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.

          - Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

          Отдельное внимание стоит обратить на фактическую стоимость приобретаемого недвижимого имущества и на цену, указанную в договоре. Как правило, перекупщики, чтобы минимизировать налоговую нагрузку, занижают стоимость договора. В таком случае, если сделка будет признана недействительной, покупателю будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре. Доказать, что фактически была уплачена большая сумма именно по этому договору, будет проблематично и затратно.

          Стоит также отметить, что сделка купли-продажи между физическими лицами не подпадает под действие Закона о защите прав потребителей. Что в свою очередь значительно удорожает судебную защиту прав покупателя.

          В этой статье мы привели наиболее распространенные риски при покупке недвижимости у физических лиц. Покупка недвижимости – это ответственная и сложная с точки зрения права процедура. Только специалист сможет увидеть детали, которые позволят избежать нежелательных последствий.

          В нашей организации в рамках программы «Долевое строительство – без риска!» любой гражданин, планирующий покупку жилья для личных и семейных целей, может получить бесплатную консультацию квалифицированного юриста.

          Записаться на прием можно по тел.: 8/4922/ 46-64-70